Vaasassa voi pian olla pula vuokra-asunnoista. Opiskelijoita kehotetaan kartoittamaan tilannetta jo keväällä.
Suomen vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson ennustaa, että vuokra-asuntopula iskee Vaasaan todennäköisesti tulevan kevään ja kesän aikana.
– Vaasassa, kun opiskelijasesonki alkaa, vuokra-asunnot menevät hyvin nopeasti. Todennäköisesti tämä vuosi tulee olemaan hyvinkin haastavaa edellisiin vuosiin verrattuna, hän kertoo.
Karlssonin mukaan Suomea lähestyvästä asuntopulasta on puhuttu jo vuosia. Joidenkin ennusteiden mukaan pula olisi iskenyt jo vuonna 2024, joten hän päätti ottaa asiasta selvää. Karlsson teki viime marraskuussa mallinnuksen 15 suurimmalle kaupungille.
– Siinä oli tiettyjä barometrejä, kuten vuokralla asuvien osuus kaupungittain, asuntokuntien keskikoko ja väestönmuutoksen kuukausikeskiarvo. Kun näitä alettiin summaamaan, niin kaksi suhteellisesti suurinta opiskelijakaupunkia, eli Vaasa ja Joensuu, ovat vuokra-asuntopulan ensimmäiset aloittajat – ja todennäköisesti ainoat, joihin se iskee jo tänä vuonna, hän taustottaa.
Kaksi syytä
Karlssonin mukaan kevään tai kesän aikana Vaasassa olisi tarjolla vain yksi vuokra-asunto tuhatta asukasta kohden. Hälyttävältä kuulostavaan tilanteeseen on kaksi syytä: nettomaahanmuutto ja alhainen asuinrakentamisen taso.
– Jos mietitään Vaasaa, niin kaupungin suhteellinen kasvu viime vuonna oli muistaakseni maan kärkitasoa ja nettomaahanmuuton suhteellinen kasvu oli Vaasassa maan toiseksi kovinta. Samaan aikaan Vaasassa, kuten monessa muussakin kaupungissa, asuinrakentamisen taso on ollut pari vuotta erittäin alhainen.
Karlsson kertoo, että vielä 2023 Suomessa valmistui melko paljon asuntoja (40 845), mutta viime vuonna määrä lähti laskuun.
– Tänä vuonna valmistuu erittäin vähän asuntoja ja ensi vuonna mahdollisesti jopa vielä vähemmän. Vaasassa on ollut hyvin vähän julkisen sektorin asuinrakennushankkeita. Uudistuotannon käynnistämiseen tarvitaan yksityisiä asuntosijoittajia, jotta ennakkomarkkinoinnit ja varausasteet saadaan korkealle. Pelkkä oman asunnon ostajien kiinnostus ei välttämättä riitä. Tämä on haaste, Karlsson toteaa.
Miksi asuntopulaan ei ole osattu varautua? Karlssonin mukaan korkojen nousu on yllättävän asuntopulan taustalla.
– Ehkä unohdetaan, kuinka viiveellisesti korkojen nousu vaikuttaa. Se ei heti pysäytä talouden rattaita, vaan vaikutukset näkyvät vasta ajan myötä.
Yhtälö on muuttunut hetkessä haasteelliseksi. Karlsson huomauttaa, että uudisasunnot ovat nyt merkittävästi kalliimpia kuin vanhat asunnot.
– Hintaerot ovat suuret, ja kysyntä keskittyy vanhaan asuntokantaan. Lisäksi korkotaso painaa uudistuotantoa alas, ja rakennuskustannukset ovat nousseet 2020-luvulla yli 20 prosenttia. Tilanne on vaikea. Jos omistusasujia ei kiinnosta kalliimmat asunnot, eikä asuntosijoittajille ole järkevää ostaa niitä, koska pääomalla ei saa riittävää tuottoa, tuotantomäärä vähenee ja kaupunki alkaa kärsiä.
Karlssonin mukaan tilanne edellyttää sitä, että korot laskisivat edelleen. Riskinä on, että tilanne ei muutu lähitulevaisuudessa.
– Yhtälön tulisi olla kannattava. Käytännössä pitäisi saada riittävästi vuokratuloja suhteessa ostohintaan. Korkojen pitäisi laskea entisestään. Maailmalla on erittäin paljon epävarmuustekijöitä. Jotkut ennustavat 1,5 prosentin korkotasoa, mutta siihenkin liittyy paljon epävarmuuksia. Lisäksi rakennuskustannukset eivät todennäköisesti laske merkittävästi.
Historiallinen umpisolmu?
Karlsson arvioi, että tulevaisuudessa asuntorahastot, jotka aiemmin sijoittivat laajemmin eri kaupunkeihin, keskittyvät jatkossa Helsingin, Turun ja Tampereen alueille.
– Mikäli ne vetäytyvät muista kaupungeista, jonkun pitäisi tulla paikkaamaan tilanne. Esimerkiksi yksityisten asuntosijoittajien pitäisi ottaa enemmän jalansijaa. Jos he eivät sitä tee, se on uhka tuotannolle.
Edessä on näin ollen lähes historiallinen umpisolmu.
– Viimeksi asuntorakentaminen oli näin vaikeassa tilanteessa 90-luvun lamassa. Edelliset kymmenen vuotta olemme rakentaneet runsaasti, erityisesti vuosina 2015–2022. Pitkään aikaan ei ole ollut tällaista tilannetta.
Tilastokeskuksen mukaan asuntorakentaminen oli vilkkaimmillaan vuonna 2021, jolloin aloitettiin 46 500 asunnon rakentaminen, mikä lisäsi asuntovaraumaa. Vuonna 2023 aloitettiin vain noin 21 000 asunnon rakentaminen, eikä elpymisen merkkejä ole vielä näkyvissä.
Vinkki Vaasaan hakeville opiskelijoille
Asuntopula iskee erityisesti Vaasaan muuttaviin opiskelijoihin. Karlsson kehottaa opiskelijoita aloittamaan asunnon etsimisen heti opiskelupaikan saatuaan.
– Jos odottelee elokuuhun asti, on jo myöhäistä. Heti kun opiskelupaikka on varmistunut, kannattaa kartoittaa vuokra-asuntotarjonta ennen kesälomien alkua, Karlsson neuvoo.
– Vaasassa valmistuu joitakin uusia kohteita, mikä helpottaa tilannetta hieman, mutta ei riittävästi.
Vaasan opiskelija-asuntosäätiön vapaiden asuntojen määrä vaihtelee muun muassa sen mukaan, kuinka moni opiskelija saa kesätöitä. Toimitusjohtaja Marko Ylimäki kertoo, että vapun tienoilla eletään yleensä jännittäviä aikoja.
– Silloin yleensä tulee iso määrä asuntopalautuksia – tai ei tule. Meillä asunnoissa on kuukauden irtisanomisaika.
Ylimäen mukaan Vaasassa ei tällä hetkellä juuri näy nostureita muualla kuin heidän työmaillaan.
– Eihän täällä kukaan muu rakenna kuin me. Yleensä on tullut aina uutta tuotantoa markkinoille. Yksityinen rakentaminen on jäissä ja me rakennetaan enemmän kuin viimeisen 15 vuoden aikana yhteensä. Yhtenä toimijana emme kuitenkaan voi korvata yksityisen rakentamisen suurta osuutta.
Asuntotarve Suomessa
Rakennusteollisuus RT tiedotti VTT:n uudesta asuntoselvityksestä, jonka mukaan Manner-Suomeen tarvittaisiin vuosittain 31 000–35 800 asuntoa väestöennusteesta riippuen. Tilastokeskuksen ennusteen mukaan asuntoja tarvittaisiin enemmän, kun taas valtiovarainministeriön ennuste on maltillisempi. Yhteensä uusia asuntoja tulisi rakentaa noin 600 000–700 000 vuoteen 2045 mennessä.
VTT:n erikoistutkija Terttu Vainio huomauttaa, että uusi maltillisempikin väestöennuste on korkeampi kuin vuoden 2019 ennuste, joka oli edellisen asuntuotantotarveselvityksen pohjana.
– Tällöin laskimme tarpeeksi 30 000–35 000 asuntoa vuosittain. Uusi arvio on samalla tasolla suuremmasta väestökasvusta huolimatta, koska 2020-luvun vaihteessa toteutunut mittava asuntotuotanto täyttää tarvetta, Vainio kertoo tiedotteessa.
Yksinasuminen yleistyy
RT:n tiedotteessa huomioidaan, että omillaan asuvien nuorten osuus on kasvanut merkittävästi kuluneiden kahden vuosikymmenen aikana. Vainion mukaan edellisessä selvityksessä yksinasumisen ja yhden aikuisen talouksien määrän kasvu nähtiin keskeisenä asuntotuotantotarpeen ajurina, ja trendi on toteutunut ennakoitua voimakkaammin.
Ylimäen mukaan VOAS:n soluasuntoja on viime aikoina muutettu yksiöiksi, jonka takia asuntojen kiinnostavuus on selvästi kasvanut.
– Vaikka valtio yrittää ohjata opiskelijoita soluasuntoihin, niin kyllä suomalainen silti haluaa sen oman tuvan ja oman luvan.
Soluasunnot eivät kuitenkaan ole täysin kadonneet. Ylimäki on huomannut, että opiskelija-asuminen on muuttunut vuosien varrella. Aiemmin soluasunto oli yleinen valinta ensimmäiseksi kodiksi uuteen kaupunkiin muuttaville opiskelijoille. Nykyään soluasunnot ovat erityisesti ulkomaalaistaustaisten opiskelijoiden suosiossa
– Kotimaisten opiskelijoiden kohdalla yksiö on kyllä ykkösvalinta, Ylimäki toteaa.